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中国资产泡沫:楼市泡沫_风投

作者:Aileen 发布时间:2019-09-09 22:29:00 点击数:166

  签于楼市调控措施放松后引起的房价暴涨和交易“火爆”局面,2016年4月后中国政府再度收紧楼市政策,力图浇灭楼市“虚火”。然而,政策的收紧无改各地“地王”竟出的现象!笔者认为,房地产与生俱来的金融抵押品特性,使得该行业对经济运行前景,尤其是经济周期特征,具有重要影响。股市低迷、地产繁荣的格局,使得中国资产泡沫主要体现为地产泡沫,泡沫前景如何决定着中国经济何去何从,以及是否能成功跨越“中等收入陷阱”!

  中国资产泡沫体现为楼市泡沫

  当人们将一种资产与泡沫相联系时,通常也就确定了该资产的投资属性。对经济走势有影响的“泡沫资产”,一定是一种大众投资品。小众投资品的价格波动,因其对宏观经济运行影响小而不太受关注,顶多是作为对应经济周期或经济运行阶段变化的“佐证”,比如艺术品、集邮等诸多另类投资项目,其潮起潮落,仅是该行业本身热度变化,对其它类别资产和整个经济运行的影响有限。因此,对“资产泡沫”市场意义上的界定,通常是指大众投资品的价格虚高现象,或者不能持续的高价格现象。在宏观意义上,言及资产泡沫,不外乎指股市和楼市,两者都与经济周期习习相关,可以说是决定了经济周期的变化。

  与实体资产房地产不同,股票是金融资产,它不像前者那样有精确的重置成本和租金收入,即使现代资本市场上股票存在有精确的估价公式。与楼市物业不同,股票重置成本的不确定性更高,内生性收益的波动性很大,因而股市通常比楼市有更大的波动性。

  赚取“波动价差”是中国股市投资的主要目的,这种不成熟投资行为反过来增加了股市本身的波动性,因而投资者对股市“牛熊”快速更替,或“牛短熊长”局面,天然有着很强的适应性。就中国股市发展的实践看,中国股市并不存在长期泡沫,股市泡沫的生成和破裂,对中国经济运行的冲击也较少,尽管2015年一度想将股市作为经济增长“抓手”,但很快就证明此路不通。

北京快乐8  显然,中国长期性的资产泡沫只存在于楼市。房地产由于其深且广的产业关联性和带动性,过去很长时间内被中国政府定位为国民经济的主导产业。认为中国楼市“泡沫”存在的判断依据主要有:超高的租售比、超高的房价收入比,以及其它横向比较、纵向比较指标等。租售比、房价收入比等通用指标早已大大超越了国际警戒线,以致大众普遍认为这类指标在中国是不适用的。人们因此找出了很多中国高房价合理的理由,这些理由到现在为止还都无法证伪。横向比较,有研究机构测算,中国当前仅北上广深的地价就可买下半个美国;纵向比价,房价增长持续大幅度超出其它价格(如消费价格、工业价格)的增长,中国房地产行业增长持续大幅超出工业增长、整体经济增长,并显然伤害到了实业发展。

北京快乐8  综合而言,说中国存在楼市泡沫,没人拒绝;说中国楼市存在巨大泡沫,大部分也不会拒绝;说中国楼市泡沫会破裂,大部分人会将信将疑,甚至很多人认为中国楼市泡沫还将继续扩大,还远未到破的地步!

  货币超发造就中国楼市泡沫

  对楼市泡沫成因的差异,导致了对楼市泡沫前景看法的不同。楼市泡沫的成因自然是多方面的,但主要原因或基础,却只有一项;笔者认为,中国楼市泡沫的基础是货币超发,因而对楼市前景的看法是“货币不收,房价难降”。

  楼市泡沫非货币成因的看法主要有:人口积聚论,即中国的城市化进程还未结束,城市人口还在增加,故房价还得涨;土地垄断论,政府垄断土地一级市场,高房价符合政府利益;等等。非货币成因,皆支持泡沫不灭论,尽管逻辑漏洞不少,但从未被现实证伪。

  从货币超发角度看待房价上涨的,市场也有不少。从货币角度看房价的,都认为楼市泡沫终有破的一天,并不同程度的表达了对房价“雪崩”冲击的担忧。例如,通常认为货币增长拐点到来后房价拐点也会跟着到来,对日本的经验研究表明,当货币M2增长落后于指数增长10%以上时,房价的流动性支撑基础就会发生动摇。实际中,房价上涨货币推动论者大都从日本寻找例证,因而房价“永涨论”者很容易从中日两国经济发展的不同中找到推导破帐,反驳房价“下行论”。

  笔者认为,楼市泡沫有无及多少的争论,等同于对房价上涨持续性的争论,判断前提取决于人们对楼市需求结构的看法。如果楼市需求是真实有效的,即以自住型消费需求为主,那么房价现位置虽高但基础扎实;如果市场是以投机需求为主,或者投资需求为主,即房子成为居民资产配置的主要对象,那么房地产的金融属性就决定了房价的波动性——没有只涨不跌的市场。显然,中国楼市在当前中国居民的投资配置中居首屈一指位置,房地产的投机属性事实上已大大超越了消费属性(尽管数量上投机性购买对投资型、自住型购买也许并不占优)。购买住房等物业后,如果以获取物业经营收益(主要是租金)为主要目的,那么笔者称之为投资;如果购买物业后以更高价再卖出,获取差价为主要目的,那么笔者称之为投机。遗憾的是,中国居民对楼市的配置,投机性比重是相当高的。一个充满投机的市场,总归有清算的一天。中国有句俗语,“不是不报,时机未到”。

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